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堅持共贏方能行穩致遠——再談物業管理酬金制


曹陽/深圳市物業管理行業協會/20190610


    前些日子,和一位企業老總聊天時,談到了一個問題,公司多年前接管了一個住宅項目,采用包干制,管理費在附近片區算是中高檔了,但是由于成本連年上漲,近一兩年來賬目出現了收不抵支的狀況。由于該項目業主非常關注服務品質,他們就想通過上調物業費來緩解經營壓力,誰知,在征求業主意見時卻遭到了很多業主的反對,大家認為物業企業每個月收這么多的物業費絕不可能虧損,讓他們一度陷入左右為難的境地。


    我想這也是很多物業企業一段時間來所面臨的囧境。而當下業主與物業企業之間涌現出的那些“公說公有理,婆說婆有理”的各類矛盾糾紛正是引發這些囧境的根源。這種現象尤其在近幾年業主的參與意識、管理意識和權利意識逐漸覺醒之時更為明顯:越來越多的業主開始關注自己交的物業費每筆都用在哪些地方?小區的設施設備有沒有定期維保?服務質量有沒有打折等等。而隨著成本的快速上漲,很多企業也開始關心自己勞動后能否獲得合理的報酬,甚至在收不抵支后,企業如何保障自己的利益不受損害。


    這也延伸出兩個問題,一是如何增進物業企業與業主之間的互信?二是如何平衡雙方的利益關系?通過這些年對行業的觀察和收費模式的研究,我認為酬金制模式其實是可以很好的解決這一問題的。因為從理論上講,物業管理的所有費用收支都屬于代收代付,這筆錢最終是歸全體業主所有,物業企業只從物業費中提取一定比例的服務報酬。酬金制模式不僅可以明確業主與物業服務企業之間的利益關系和利益尺度,解決雇傭雙方信息不對稱帶來的問題,還可以保證各項成本上漲過程中和管理費收繳率過低時企業的經營風險問題,促進物業企業更加規范運作,保障業主和物業企業雙方的利益。


    近幾年,有不少省市也意識到酬金制模式在物業管理發展中的積極作用,并大力推動酬金制模式。比如2017年,江蘇省住建廳發布的《江蘇省“十三五”物業管理行業發展規劃》提出,在貫徹《江蘇省物業管理條例》的基礎上,要引導實行酬金制物業服務模式的升級方式。通過公開透明的物業服務及收費新模式,切實解決住宅小區業主不滿意、企業不盈利的“惡性循環”問題。2019年4月16日,濟南出臺的《關于加強住宅小區物業管理工作的規定》(征求意見稿)也明確倡導業主大會選聘物業服務企業實行酬金制。


    但要想更好的推行酬金制,不僅需要政府相關部門對酬金制模式出臺相關的操作指南,還需要建立完善的行業誠信體系,以保持酬金制制度的嚴肅性。此外,物業項目合理的年度計劃和年度費用預算、以及相關工作的執行情況,也是能否順利推行好酬金制的基礎。物業企業還要做好財務公開和年終的決算與結算,如發現費用不足,應及時與業主溝通并采取相關措施,比如通過公共收益貼補或者下一核算年度中以調整服務項目方式進行沖減等。


    當前,物業管理行業的發展已進入法制化、規范化發展的階段,物業企業只有公開透明,誠信經營才能贏得更多業主的信任,才能促進社區更加幸福和諧,才能在激烈的市場競爭中更好的發展。畢竟,雙贏才是物業企業和業主共同追求的目標。

    (作者系深圳市物業管理行業黨委書記、深圳市物業管理行業協會會長)


閱讀: 356 次     2019-6-11 11:06:00



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